14 мая 2007 г.

Отдых в Ялте. Ялта во власти рейдеров

Одной из новинок, которыми Ялта собирается заманивать туристов в новом сезоне — открытие источника минеральной воды.

Эта вода экспериментально опробована в Одесском институте медицинской реабилитации и курортологии, и сейчас Минздрав Украины рекомендует использовать «Ялтинскую Приморскую» в санаторно-курортных комплексах при лечении заболеваний желудочно-кишечного тракта. Особенность этой воды в том, что под воздействием света она меняет свои свойства, из-за чего ее нельзя разливать в прозрачную стеклянную тару. Можно было бы разливать минералку в темные бутылки и попробовать распространять ее в аптечной сети, но ялтинцы не хотят делать из этого коммерческое предприятие. «Как только станет известно, что в Ялте осталось еще что-то, что может приносить доходы и никем не занято, то это у города сразу же отберут», — сказал «Эксперту» директор коммунального санатория «Киев» Геннадий Бакшинский. Его мнение разделяет врач санатория Елена Балецкая: «От нашей санаторно-курортной медицины и так почти ничего не осталось. В Ялте, центре климатического лечения таких тяжелых легочных заболеваний, как астма и туберкулез, из тридцати тубдиспансеров осталось только пятнадцать».

Уже несколько лет Ялта развивается стихийно, а городская власть переломить ситуацию не в силах. И дело здесь не в рыночных тенденциях — просто курорт давно стал ресурсом, которым распоряжаются из Киева, Днепропетровска, Донецка и даже Москвы. Собственно местная власть отодвинута от контроля над процессами, которые уже сейчас меняют направление социально-экономического развития города. Муниципалитет, имеющий необходимые условия для финансовой самодостаточности, даже при толковом руководстве все больше превращается из экономического субъекта в объект внешней экономической деятельности. В конце такого пути только тупик. И выходить из него город будет самостоятельно — чиновники из центральной власти просто потеряют интерес к Ялте как к месту летнего отдыха. «Чтобы выйти на качественно иное развитие, надо достичь нижней точки кризиса. Так вот, Ялта уже очень близка к такому кризису», — считает главный редактор еженедельника «Большая Ялта» Андрей Клименко.

Дележ без правил

Первое, что бросается при входе в Приморский заповедник Ялты, — новостройка в семь этажей. Строительство подходит к концу, и рабочие заканчивают купола на крыше. Неприметная табличка возле стройплощадки гласит, что возводимое двухкупольное здание: кафе-мороженое с апартаментами, а генеральный подрядчик — строительная фирма «Консоль». Для получения разрешения на строительство в парковой зоне в горадминистрацию была подана заявка, в которой речь шла о развлекательном детском заведении. Запрет руководства города, обнаружившего в ходе строительства, что над кафе начинают вырастать этажи с апартаментами на семьдесят мест, строители оспорили в одном из районных судов Киева и выиграли процесс. То, что происходит в Ялте, похоже на рейдерские захваты, когда все ограничения, вводимые местными властями, отменяются через суды других городов. Предписания ялтинским властям, которые пытались добиться того, чтобы застройщики не увеличивали этажность в исторической части города, выносил даже суд города Коломыи Ивано-Франковской области. Все дальнейшие судебные инстанции ялтинские власти проигрывали — у города просто не хватает ресурсов противостоять крупным компаниям, имеющим связи с депутатами и чиновниками из вышестоящих органов власти.

Вдоль трассы на Ялту строительные компании на рекламных билбордах предлагают к продаже «одноместные апартаменты в климатопавильоне». Эта вроде бы бессмысленная формулировка означает, что в пределах ста метров от моря, где вообще запрещено что-либо строить, продается жилье. Строительство апартаментов окупается в течение года-двух: жилье себестоимостью пятьсот долларов за квадратный метр легко продается по цене от двух до пяти тысяч долларов за квадратный метр. Ялта невероятно быстро превращается из курортно-санаторного центра в эдакий дачный городок для богатых, которые приобретают себе летние резиденции. Теневой рынок земли и недвижимости на южном побережье Крыма обслуживается множеством людей, занятыми самой разной деятельностью, и для них это основная статья доходов. Наряду с агентами по недвижимости, подпольными посредниками и маклерами (у них тоже несколько ступеней посредников) в их число входят и городские чиновники, от которых зависит выдача разрешительной документации. В Ялте найти настоящего владельца земельного участка невозможно — все права на аренду, пользование или владение землей постоянно переоформляются на несколько посреднических юридических и физических лиц. Поскольку интерес к разделу Ялты носит общенациональный характер, то местные чиновники могут сохранить свои должности, только если будут его обслуживать. В таких условиях устанавливать какие-либо местные правила развития города бессмысленно.

Когда после оранжевой революции мэр Ялты Сергей Брайко пытался приостановить хаотичное строительство города, на него немедленно завели три уголовных дела и обвинили в принятии незаконных решений, которые на самом деле утверждались в Киеве. Например, Верховная Рада передала российскому бизнесмену Максиму Курочкину (его недавно убили) участок в Приморском заповеднике под строительство пансионата «Звездное небо» (этот актив в начале 2005 года пытался отобрать тогдашний секретарь СНБО Петр Порошенко). А вот инициативы ялтинских властей по развитию круглогодичного курорта с созданием горнолыжной инфраструктуры на горе Ай-Петри наталкиваются на невозможность использовать около десятка гектаров земли. Они формально находятся в заповедной зоне, хотя через этот заповедник проходит автомобильная дорога, там отдыхают «дикие» туристы и вовсю идет стихийная торговля.

Генеральный план развития Ялты, который горсовет принял еще два года назад, Совмин Крыма до сих пор не утвердил. Все это время документ то и дело возвращается в ялтинский горсовет с изменениями и дополнениями. Очевидно, ни Симферополю, ни Киеву не нужен генплан, который упорядочивает раздачу земли и застройку курорта. Единственное, чего добился Брайко после переизбрания его мэром в марте 2006 года, это принятие детального плана застройки территории — документа по реализации генплана. Он утверждается горсоветом и не требует согласования вышестоящих инстанций. На этом полномочия местной власти в Ялте и заканчиваются.
Обязанности без прав

Ялта не может развиваться как курорт без больших инвестиций в гостиничную инфраструктуру. Интерес к таким проектам проявляли компании «Шератон», «Кемпински» и «Хилтон», а вот вложить свои деньги в этот сектор в Украине рискнули только российские бизнесмены. Однако и они ситуацией крайне недовольны. Генеральный директор гостиницы «Пальмира-Палас», которая строилась на деньги московских инвесторов, Василий Симутин считает опыт работы в Украине не совсем удачным. Изначально договор с местными властями об инвестиционной деятельности заключался в соответствии с законом о территориях приоритетного развития (ТПР), который давал инвесторам таможенные льготы, а также льготы по налогам на землю и на прибыль. Из-за размытых формулировок в самом законе и постоянно меняющихся внутриведомственных инструкций ни одной из этих льгот воспользоваться в полной мере не удалось. Пока шло строительство, правительство Тимошенко в 2005 году отменило ТПР. В результате открыть весь отель удалось на год позже, чем планировалось.

Другие инвесторы из-за отмены ТПР вообще заморозили свою деятельность в Крыму. Советский долгострой отель «Ялита» в начале 2005 года наконец нашел инвестора, который не собирался его сносить и строить индивидуальные коттеджи, а намеревался развивать профильный бизнес. Проект дошел до стадии составления бизнес-плана. Однако как только были отменены льготы, все и закончилось.

Есть и другая проблема. На расстоянии метров двадцати от «Пальмира-Палас» строятся высотные апартаменты, которые ухудшат вид из окон отеля. Это значительно снизит привлекательность одной из лучших гостиниц Ялты. Сегодня в Украине нет никаких нормативных актов, запрещающих подобное строительство, поэтому владельцам отеля даже при поддержке местных властей не удалось через суды добиться запрета на эту стройку.

«В Турции действуют законы о льготных условиях для инвестора в туристической сфере, и государство инвесторов никогда не обманывало. А работать там намного удобнее, поскольку многие вопросы можно решить на местном уровне. В Украине при принятии решений по инвестиционным проектам от местных властей и даже властей Крымской Автономии мало, что зависит», — считает Симутин.

При огромном интересе иностранного капитала к Ялте сами местные чиновники говорят, что в городе существует только видимость внешнеэкономической деятельности. Интересные инвесторам объекты находятся в государственной, а не коммунальной собственности. Паромная переправа между Ялтой и Синопом (Турция) открылась только через четыре года после того, как стороны уже вышли на подписание контракта. Отвечает за это Минтранс, а управу на него в Ялте не найти. «Если раньше на туристические ярмарки в Крым приезжали представители посольства США, послы Великобритании, Австрии и привозили с собой бизнесменов, то последние два года никто из них здесь не появляется. Интерес к региону пропал», — говорит Андрей Клименко.

Власти города Ялты несут ответственность за поддержание всей инфраструктуры. Коммунальными услугами пользуются приезжие, отдыхающие, в том числе в санаториях и пансионатах. Однако из 144 здравниц Ялты в коммунальной собственности города числятся только две, в то время как в Сочи из 300 здравниц в муниципальной собственности находится треть. Ялтинские власти повлиять на эффективность работы санаторно-курортного комплекса не могут. «Если руководство какой-то здравницы работает неэффективно, то мы докладываем об этом вышестоящему начальству. Но очень часто по решению того же начальства ведомственные санатории сознательно доводят до банкротства. После этого форма собственности и владельцы меняются. Тут мы уже ничего не можем сделать», — пояснил «Эксперту» начальник отдела курорта и туризма горисполкома Ялты Константин Запорожец. По такой схеме форму собственности уже сменило около половины профсоюзных здравниц в Ялте (почти треть всех ялтинских здравниц). Вместо конкурсной приватизации происходит внутриведомственная приватизация: при отсутствии в Украине полноценных профсоюзных объединений их руководство делит имущество между собой.

Большая Ялта — это не более чем туристическое название, под которым подразумевается объединение собственно города Ялты, города Алупки, 21 поселка и девяти сел, среди которых наиболее привлекательные курорты Крыма — Форос, Симеиз, Гурзуф и Гаспра. На самом деле управленческие связи между этими населенными пунктами действуют по принципу улицы с односторонним движением. Горсовет и мэр Ялты, выбираемые жителями всего района, несут ответственность за выплату зарплат бюджетникам, поставку коммунальных услуг, уборку мусора и даже борьбу с самозахватом земель в поселках. Но при этом у ялтинской муниципальной власти нет права распоряжаться земельными и имущественными ресурсами на территориях поселков и сел: это вотчина поселковых и сельских советов. На местном уровне этот вопрос решить невозможно, поскольку для проведения местных референдумов в поселках об объединении с Ялтой в городскую агломерацию необходимо разрешение поссоветов, которые никогда не откажутся от своих прав. От Киева добиться урегулирования этой проблемы ялтинские власти безрезультатно пытаются уже много лет. Однако чиновникам в центре намного удобнее распоряжаться земельным и санаторно-курортным ресурсами через договоренности непосредственно с председателями советов маленьких поселков, чем с депутатским корпусом Ялты, в котором есть представители интересов российского капитала и многих бизнес-групп Украины. При такой региональной политике у местной власти очень слабая мотивация, чтобы заниматься развитием всего курортного района.

В ожидании власти

Ситуация выглядит безнадежной. Развитие туризма и курортной инфраструктуры исключительно из городского бюджета обеспечить невозможно. По словам заместителя мэра Ялты по финансовым вопросам Геннадия Добкина, в конечном итоге в местном бюджете остается не более 40% всех собираемых городом налогов. Из этой суммы 90% идет на зарплаты бюджетникам. Впустить крупных иностранных инвесторов местные власти просто не имеют возможности, крупнейшие собственники земли и недвижимости находятся вне досягаемости ялтинских властей. Более того, в Крыму муниципалитеты должны отдавать в бюджет автономии 35% доходов от продажи земли, а еще 10% идет в центральный бюджет. Интерес к строительству жилья в Ялте уже сейчас начинает пропадать. Многие люди, ставшие только пару лет назад владельцами такой недвижимости, уже начинают его распродавать — мало кому нравится отдыхать в городе со столь высокой плотностью застройки и ограниченным доступом к пляжам. Каждый новый высотный дом уменьшает прибыль от строительства на курорте. Сегодня Ялта остается для Киева только декорацией, которую используют для проведения международных бизнес-форумов, ярмарок и фестивалей. Она является также «секс-курортом», куда иностранные и отечественные корпорации вывозят свой персонал на уик-энд. «Ялта — город-импортер, который ввозит все: продукты, воду, электроэнергию, — а зарабатывает торговлей воздухом, солнцем и морем. И при этом мы работаем не просто рентабельно, а приносим стране прибыль. Бюджет города очень напряженный, мы обязаны содержать всю инфраструктуру, которая в СССР обслуживалась союзным бюджетом. Если государство заинтересовано не в сохранении курорта, а только в сборе налогов, то надо строить металлургический завод. Порт есть, можно гнать металл на экспорт», — говорит Геннадий Добкин.

Очевидно, что ни муниципальным властям Ялты, ни региональным властям Крыма не под силу изменить ситуацию. Это можно и нужно сделать только на общенациональном уровне, ведь Ялта и вообще Южный берег Крыма — всенародное достояние. Тут можно обратиться и к опыту аналогичного российского курорта Сочи. Согласно федеральным нормативным актам, на его развитие помимо денег из федерального бюджета идут налоги и сборы, собираемые в городе. В России ситуацию упрощает наличие довольно эффективной вертикали власти, концентрирующей ресурсы вокруг таких проектов, как получение права на проведение Олимпиады-2014 в Сочи. В Украине для решения проблемы финансирования развития курорта и устранения барьеров — сопротивление органов самоуправления курортных сел и поселков — требуется консолидированная позиция президента, правительства и парламентского большинства. Тогда можно было бы принять специальный закон об эксперименте по созданию административно-территориальной единицы «Большая Ялта», разработать под него национальную программу развития курорта и поручить контроль над ее реализацией отдельному правительственному агентству. Это агентство взяло бы на себя координацию работы ялтинского горсовета, поселковых советов, властей Крыма и центральных органов власти. Ведь именно из-за конфликтов между ними до сих пор блокировались все инициативы по наведению порядка на Южном берегу Крыма.

А для начала — и с этим согласны многие эксперты — необходимо правительственное решение о введении моратория на новое строительство на территории Большой Ялты. До той поры, пока будет проведена полная инвентаризация земли и недвижимости. «Если станет известно, что в Ялте еще можно найти свободную землю, то и ее у нас отберут», — сказали «Эксперту» сотрудники горисполкома.

Ирина Гасанова, "Эксперт"


Ссылки по теме: