17 декабря 2007 г.

Симферопольский рынок торговой недвижимости. Перспективы, оценки экспертов

Найти свободные торговые площади в крымской столице все сложнее — на выполнение заказа даже самого непритязательного клиента местные риэлторы тратят не менее месяца. Дефицит уже сказался на ценах — за год большинство объектов подорожали почти в два раза, что сделало их недоступными для предпринимателей средней руки. Перечисленные тенденции заставляют продавцов осваивать городскую периферию.

Центр — не для всех

Ажиотаж на симферопольском рынке торговой недвижимости нарастает. По оценкам местных риэлторов, спрос на помещения в нынешнем году увеличился на треть, тогда как динамика предложения за минувший сезон не превысила 20%. Данную тенденцию директор агентства «Изумрудный город» Евгений Медяник поясняет активизацией местных и национальных компаний, пытающихся закрепиться в городе. «В этом году розничный торговый оборот в Крыму составил свыше 5 млрд грн., что на 24% больше, чем в прошлом. Благодаря динамичному развитию отрасли на полуострове появляются все новые компании. Понятно, что одним из наиболее привлекательных городов для них является Симферополь», — отмечает независимый консультант по недвижимости Виктория Светкова.

Если ранее Симферополь атаковали в основном одежные и обувные сети, то сейчас, по словам г-на Медяника, наиболее активные претенденты на торговые площади — это мебельные и компьютерные салоны, продавцы стройматериалов и бытовой техники. Представитель агентства «Мегаполис» Ольга Яблонская добавляет к этому списку и крупные продуктовые сети. Столь кардинальные изменения в базе потенциальных арендаторов повлияли и на качественные параметры «идеального» помещения. Если торговцы одеждой и обувью искали площади по 50–100 кв. м, то, к примеру, мебельные и компьютерные салоны — не менее 150 кв. м, продавцы стройматериалов и бытовой техники — свыше 200 кв. м, а продуктовые сети — до 1 тыс. кв. м. Потребность в таких помещениях стремительно растет, тогда как спрос на маленькие магазины остается стабильным.

Заполучить большие площади в центре города практически нереально. «Предложений по 150–200 кв. м здесь почти нет, а те редкие варианты, которые все же попадают в нашу базу, как правило, отягощены различными проблемными нюансами, например, не имеют нужных коммуникаций. Кроме того, в центре Симферополя практически нет парковок, туда затруднен подъезд грузового транспорта, что не совсем подходит, скажем, тем же продавцам мебели и бытовой техники», — поясняет директор агентства «Варто» Кирилл Стешенко. Как следствие, потенциальные арендаторы все чаще готовы рассматривать помещения в отдаленных от центра микрорайонах. Единственное требование — чтобы они все же находились на пересечении транспортных потоков. Среди открытий этого года Евгений Медяник называет, в частности, приближенные к центру улицы Гоголя, Пролетарскую и Караимскую, которые ранее рассматривались торговцами в качестве «запасного аэродрома», а сейчас возглавляют список наиболее привлекательных площадок. На перечисленных улицах можно найти сравнительно просторные помещения, да и вопрос с подъездными путями здесь решить несложно. При этом поток потенциальных покупателей практически такой же, как и на центральных улицах. На пике популярности и торговые площади на проспекте Победы, улицах Бородина, 60-летия Октября и пр.

Торговцы мигрируют

По словам Кирилла Стешенко, сейчас в Симферополе в дефиците буквально все торговые помещения, независимо от их размера и расположения. «Спрос настолько высок, что существующее предложение просто не в состоянии его удовлетворить. К примеру, мы искали три площадки под магазины для одного из наших клиентов более полутора месяцев, хотя он был готов рассматривать варианты в любом районе города», — рассказывает эксперт.

Невзирая на то что потенциальные арендаторы пересмотрели свои требования и готовы расселяться по микрорайонам, наиболее дефицитными по-прежнему остаются объекты в центре — на улицах Пушкина, К. Маркса, Севастопольской площади. Ольга Яблонская рассказывает, что под бутики там задействованы не только первые, но и вторые этажи жилых домов. «В результате арендные ставки за год выросли на 66% (до $50–70/кв. м), а стоимость квадратного метра при условии покупки помещения — на 33% (до $2,4 тыс.)», — отмечает она. Но это лишь средние тарифы. Высокий спрос позволяет владельцам устанавливать на наиболее лакомые площадки цены с потолка. По словам риэлторов, не так давно магазинчик в 20 кв. м продали за $100 тыс., причем он ушел за пару дней. Кирилл Стешенко уверен, что большинству торговцев тянуть нынешние цены становится все сложнее. «Уже в этом году миграции компаний из центра в более отдаленные районы усилились, а в будущем сезоне стоит ожидать массового переселения», — прогнозирует эксперт.

Помещения на периферии крымской столицы дорожают менее стремительно. По данным г-жи Яблонской, за год динамика роста арендных ставок в микрорайонах составила чуть более 40% (до $40/кв. м), а стоимость квадратного метра при продаже увеличилась на 13,6% (до $1,1 тыс.). Но сдающихся нежилых помещений в спальных районах города не так много, поскольку длительное время вся торговля была сосредоточена в центре. Так что сейчас у желающих освоить окраины есть два варианта — приспосабливать под бутики квартиры или строить новые магазины.

Как сказал Евгений Медяник, торговцы активно выкупают квартиры в жилых домах, расположенных вдоль наиболее оживленных трасс, и оборудуют там небольшие магазины. Стоимость жилья в таких районах сравнительно невысокая, к примеру, двухкомнатная квартира на улице 60-летия Октября стоит порядка $60 тыс., на Кечкеметской — $65 тыс. В то же время активное развитие инфра-структуры (в микрорайонах открываются новые супермаркеты) и бум в жилищном строительстве гарантируют продавцам поток потенциальных покупателей. Не менее стремительно повышается спрос и на землю, запасы которой на окраинах города пока не иссякли, а цены остаются вполне приемлемыми. «Скажем, 4 сотки на проспекте Победы продаются за $130 тыс., такой же участок на улице Кечкеметской — за $115 тыс.», — отмечает г-н Медяник.

ТЦ не сбили лихорадку

Высокий спрос на торговую недвижимость не прошел мимо внимания девелоперов, которые в течение последних двух лет активно строили в Симферополе новые торговые комплексы. Большинство из них расположены в центре города: «Центрум» и «Берг» — на улице К. Маркса, «Пассаж» — на Советской площади, «Грот» — на улице Гоголя и пр. ТЦ декларируют весьма высокие арендные ставки — $50–60/кв. м, а некоторые (например, «Берг») требуют от арендаторов еще и оплаты разового взноса — $40–50 тыс. за магазин. При этом, по данным Ольги Яблонской, незаполненными остаются лишь 3% площадей. Впрочем, по словам Кирилла Стешенко, в реальности ситуация выглядит несколько иначе. «По документам буквально все помещения в торговых центрах разобраны. Однако немало бутиков держат спекулянты, которые выкупили или сняли площади на этапе строительства на льготных условиях и теперь пытаются на них заработать», — отмечает он. Эксперт утверждает, что потенциальные арендаторы не спешат заселяться в излишне дорогие ТЦ, тем более что их уровень зачастую не соответствует цене. Евгений Медяник добавляет, что, к примеру, в том же ТРЦ «Берг» развлекательной зоны, которая, как рассчитывали торговцы, привлечет в центр дополнительную публику, пока так и не появилось. Ольга Яблонская считает, что не совсем удачным является и ТЦ «Грот», у которого нет парковки.

Нехватка свободной земли в центре города вынуждает девелоперов осваивать спальные районы. На сегодняшний день несколько небольших торговых центров строится на проспектах Победы и Героев Сталинграда. В декабре сеть «Велика Кишеня» открыла на улице Вакуленчука ТЦ «Муссон» общей площадью более 20 тыс. кв. м. Помимо продуктового магазина, там предусмотрено место для 30 бутиков. Торговцы активно осваивают и объездную дорогу. В микрорайоне Белая открылась «Новая Линия», рядом — на Ялтинской объездной трассе — достраивается супермаркет «Фоксмарт». Помещения в них сдаются по $15–20/кв. м, что, по прогнозам Евгения Медяника, привлечет в периферийные супермаркеты многих продавцов, арендующих сейчас площади в центре. Тем более что постепенное перетекание в периферийные торговые центры покупательских потоков уже происходит. Причем торговцам удалось привлечь наиболее интересную потребительскую аудиторию — на авто и со средним и выше среднего уровнем доходов. Так что в ближайшее время ТЦ, расположенные в спальных районах, станут для арендаторов не менее интересными, чем в центре города.

Судя по всему, интенсивное строительство ТЦ в крымской столице продолжится. О намерении открыть «Квадрат» к 2009 г. заявила и компания «XXI Век». А местные чиновники на одном из последних заседаний горсовета обсуждали вопрос сооружения ТЦ на месте нынешних рынков (их в городе около 40). В то же время, учитывая высокую динамику спроса на торговые помещения, активность девелоперов вряд ли скажется на уровне арендных ставок. По мнению Евгения Медяника, в следующем году стоит ожидать их повышения, по меньшей мере, на 10–15%.

Людмила Ксенз, «Деловая Столица»